URBANES WOHNEN

Gerade in deutschen Großstädten zeichnet sich seit Jahren der Trend zum urbanen Wohnen ab. So wollen nicht nur junge Berufstätige, sondern sowohl junge Familien als auch Senioren die Vorzüge einer urbanen Umgebung nutzen.

Der neue Trend: Büros zu Wohnungen

Diesen Trend haben auch die Projektentwickler und Bestandshalter erkannt. Zu diesem Zweck werden unter anderem in die Jahre gekommene Bürogebäude in 1b-Lagen zu Apartmenthäu-sern umgebaut. In der Praxis ergeben sich neben bautechnischen Problemen auch planungsrechtliche Fragestellungen.

Befindet sich das umzubauende Objekt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, sondern im unbeplanten Innenbereich, so kommt es zunächst darauf an, ob die nähere Umgebung einem Baugebiet nach der BauNVO entspricht. Ist dies nicht der Fall, ist zu fragen, ob sich eine solche Wohnnutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Allerdings kann von diesem Erfordernis des Einfügens abgesehen werden, wenn eine Nutzungsänderung zu Wohnzwecken städtebaulich vertretbar und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Entspricht dagegen die nähere Umgebung einem Baugebiet nach der BauNVO, so ist zu prüfen, ob in diesem faktischen Baugebiet eine Wohnnutzung allgemein zulässig ist oder die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme oder Befreiung vorliegen.

Befindet sich das Projektgebäude im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, so kommt es maßgeblich auf die Festsetzungen des Bebauungsplans an. In einem Gewerbegebiet sind Wohnnutzungen per se unzulässig. In einem Kerngebiet gehören Wohnnutzungen nicht zum Gebietscharakter. Sie sind nur allgemein zulässig, wenn der Bebauungsplan dies ausdrücklich bestimmt. Ist dies nicht der Fall, so ist die Genehmigung von Wohnnutzungen nur möglich, sofern der jeweilige Plan eine entsprechende Ausnahme vorsieht. Sind Wohnnutzungen in Kerngebieten ausdrücklich im Bebauungsplan ausgeschlossen, so ist, ebenso wie bei einem Ge-werbegebiet, eine Umnutzung nur im Wege einer Änderung des Bebauungsplans möglich.

Bei einer solchen Bebauungsplanänderung ergibt sich dann häufiger auch das Problem der zulässigen Lärmgrenzwerte. In einem Gewerbe- oder Kerngebiet sind nämlich deutlich höhere Lärmgrenzwerte zulässig als in einem Wohngebiet.

Die Mietpreisbremse

Das gesteigerte Interesse an urbanem Wohnen hat naturgemäß auch zur Folge, dass die Mieten aufgrund der wachsenden Nachfrage steigen. Der Gesetzgeber hat hierauf reagiert und mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz, welches am 01.06.2015 in Kraft trat (§§ 556 d ff. BGB), eine sog. Mietpreisbremse eingeführt. Damit können durch Rechtsverordnungen Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten für maximal fünf Jahre bestimmt werden. Kriterien für angespannte Wohnungsmärkte sind unter anderem überdurchschnittliche Mietsteigerungen, eine wachsende Bevölkerung und ein geringer Wohnungsleerstand.

In diesen angespannten Wohnungsmärkten gilt die sog. Mietpreisbremse. Bei neuen Mietverhältnissen darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 % übersteigen. Über-stieg bereits im vorangegangenen Mietverhältnis die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um 5 %, darf maximal die Vormiete vereinbart werden. Mieterhöhungen im letzten Jahr bleiben dabei außer Betracht.

Ausnahmen bestehen bei Modernisierungsmaßnahmen, die frühestens drei Jahre vor Mietbeginn durchgeführt wurden. Bei Erstvermietungen ab dem 01.10.2014 und bei einer Erstvermie-tung einer Wohnung nach deren umfassenden Modernisierung findet die Mietpreisbremse keine Anwendung.

In der Praxis wird entscheidend sein, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen ist. Kurz vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse am 01.06.2015 sorgte ein Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg in der Fachpresse für Aufregung. Im Rahmen einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung entschied das Gericht, dass der Berliner Mietpreisspiegel 2013 wegen Verstößen gegen die anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze nicht zur Berechnung der zulässigen Miethöhe herangezogen werden könne. Infolgedessen gab es daher Bedenken, ob die Mietpreisbremse auf der Grundlage von Mietspiegeln durchgesetzt werden könne. Die Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg ist bis dato allerdings eine Einzelentscheidung geblieben.

Anpassung der Gesetzeslage

Der Gesetzgeber beabsichtigt, die einschlägigen Regelungen des BauGB und der BauNVO dem Trend zum urbanen Wohnen anzupassen. Ein erster Referentenentwurf soll nach der parlamentarischen Sommerpause 2016 vorliegen.

Nach ersten Verlautbarungen will der Gesetzgeber auf den zunehmenden Trend in Großstädten reagieren, wonach viele Wohnungen als Ferienwohnungen vermietet werden. Daher soll die Zulässigkeit von Ferienwohnungen in reinen und allgemeinen Wohngebieten eingeschränkt werden. Vermutlich sollen Ferienwohnungen in reinen und allgemeinen Wohngebieten nur noch ausnahmsweise zulässig sein.

Weiterhin wird überlegt, die bisher bindenden Lärmschutzstandards für die unterschiedlichen Baugebietstypen zukünftig auch einer Abwägungsentscheidung zugänglich zu machen. In diesem Fall könnten die bisher strikt zu beachtenden Grenzwerte im Einzelfall auch überschritten werden. Auch wenn Regelungsdetails noch nicht bekannt sind, wird diese Regelung im Hinblick auf die Umnutzung von gewerblichen Nutzungen in Wohnnutzungen von besonderer Bedeutung sein.

Über diese ersten Überlegungen zur Gesetzesänderung hinaus stellt sich auch die Frage, ob die Regelungen der BauNVO für die einzelnen Baugebietstypen noch zeitgemäß sind. Gerade im Hinblick auf Kerngebietsfestsetzungen ist zu überlegen, ob nicht Wohnnutzungen in Kerngebieten zum Gebietscharakter gehören sollten und nicht nur dann allgemein zulässig sein sollen, wenn der Bebauungsplan dies ausdrücklich vorsieht.


Dr. Johannes Grooterhorst

studierte an den Universitäten Münster und Lausanne / Schweiz, Premier cycle de Droit Comparé, Faculté International de Droit Comparé Straßburg. Er promovierte zum Dr. jur. und erhielt den Universitätspreis und Förderpreis der deutschen Kreise, Städte und Gemeinden zur Förderung der Kommunalwissenschaften. 1994 gründete er die wirtschaftsrechtliche Kanzlei Grooterhorst & Partner RA.

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