BANK FÜR GEMEINSCHAFT // WOHNPROJEKTE GEHEN NEUE WEGE

Wie würden Sie den Begriff „Gemeinwohl“ in Bezug auf Ihre Tätigkeitsfelder beschreiben? Wo spiegelt sich der Begriff wider?

Bei der GLS Bank arbeiten wir nach dem Leitgedanken, den Menschen und seine Bedürfnisse in den Mittelpunkt zu stellen. Aus diesem Motiv sind auch die sechs Kernbereiche entstanden, die wir in der Bank schwerpunktmäßig begleiten. Ein Bereich ist die Gesundheit, in dem wir Themen wie Pflegeeinrichtungen, betreutes Wohnen, Behinderteneinrichtungen oder alternative Medizin behandeln. Ein Weiterer ist der Bereich der „Erneuerbaren Energien“. Dort suchen wir neue Möglichkeiten der ökologischen Energiegewinnung und wollen die Energiewende unterstützen. Dann gibt es den Bereich „Bildung“, in dem wir uns auf freie und alternative Bildungssysteme wie etwa Montessori- oder Waldorfschulen fokussieren. Ein weiterer Bereich ist die „Ernährung“, der die gesamte Produktionskette von ökologischer Landwirtschaft bis hin zur Verarbeitung und zum Vertrieb in Bioläden abdeckt. Ein vierter, noch relativ neuer Bereich ist die „nachhaltige Wirtschaft“. Dort beschäftigen wir uns mit Unternehmen, die in ihrer Tätigkeit sehr nachhaltig ausgerichtet sind. Und dann gibt es schließlich noch den Bereich „Wohnen“, der sich in „private Baufinanzierung“ und „Wohnprojekte“ aufteilt.
Bei dem Bereich der „privaten Baufinanzierung“ handelt es sich wie bei anderen Banken auch um das Standardgeschäft im Privatkundenbereich. Ein besonderer Bereich innerhalb der privaten Baufinanzierung sind bei uns die Baugruppen. Wir sprechen bei der GLS Bank von Baugruppen, wenn sich Menschen als GbR zusammenschließen, gemeinsam ein Haus bauen, dieses in Wohnungseigentum aufteilen und anschließend in der jeweils eigenen Wohnung leben. Das Endprodukt ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die zwar über das normale Maß einer Eigentümergemeinschaft hinausgeht, aber dennoch Privatvermögen schafft. Ich bin in erster Linie für den Bereich „Wohnprojekte“ zuständig. Unter Wohnprojekten verstehen wir bei der GLS Bank Initiativen bzw. Gruppen von Menschen, die sich mit dem gemeinsamen Ziel zusammentun, anders mit Immobilien umgehen zu wollen. Diese Gruppen wollen langfristig bezahlbaren Wohnraum schaffen und darüber hinaus meistens auch noch einen zusätzlichen Mehrwert generieren. Dieser spiegelt sich beispielsweise in einer besonders ökologischen Bauweise oder integrierten Sharingmodellen wider. Bei den Wohnprojekten ist eine juristische Person die Eigentümerin. Es wird kein persönliches Eigentum an der Immobilie geschaffen. Wir begleiten Genossenschaften, Vereine, GmbH & Co. KGs oder auch das Mietshäusersyndikat, das über eine GmbH an die entsprechende Immobilie herantritt.

Die Gemeinwohl-Ökonomie baut also auch bei der Realisierung von Wohnraum vor allem auf Kooperation statt auf Konkurrenz?

Ja, und vor allem löst man sich ein bisschen von der rein wirtschaftlichen Seite. Die Projekte, die wir begleiten, weisen zwar eine mehr oder weniger kostendeckende Miete auf, erzielen aber keine großen Gewinne. Das Ziel dieser Projekte ist es in erster Linie, langfristig bezahlbaren Wohnraum zu sichern und zudem eine vernünftige Durchmischung innerhalb dessen zu erzielen. Es wird stark darauf geachtet, nicht nur Wohngebiete für vermögende bzw. einkommensstarke Menschen zu realisieren, sondern durchmischte Quartiere. In diesem Bereich haben wir breit gefächerte Projekte begleitet. Die Samtweberei in Krefeld ist beispielswiese als gGmbH gestartet und weist einen weitgehenden Gemeinwohlansatz auf. Der Überschuss, der innerhalb dieses Projektes erzielt wird, wird wieder in das Quartier zurückgegeben – gleichzeitig besteht der Anspruch, bezahlbare Mieten zu generieren und beispielsweise Co-Working-Räume bezahlbar anzubieten. Dann haben wir auf der anderen Seite aber auch ein Großprojekt wie den Möckernkiez in Berlin begleitet, bei dem man von dem größten Wohnprojekt Deutschlands mit einem Investitionsvolumen von 130 Mio. Euro sprechen kann. Das Projekt ist damals mit knapp 1.000 Genossen gestartet. Mittlerweile sind rund 1.400 Genossen in die Genossenschaft eingetreten. Die ersten knapp 200 Wohnungen sind fertiggestellt und bis April 2018 wird das Projekt mit 470 Wohneinheiten weitestgehend abgeschlossen sein.

Wie startet eine Zusammenarbeit mit gemeinwohlorientierten Wohnprojekten? Treten die Projektgemeinschaften von selbst an die GLS Bank heran?

Genau. Die Initiativen bilden sich meist aus einer gleichen Interessenslage heraus. Im Falle des Projekts Möckernkiez haben sich die Bürger zusammengeschlossen, damit das Grundstück, das von der Stadt vergeben wurde, nicht wieder bei einem normalen Investor landet. Die Bürger haben das verhindert, um bezahlbaren und durchmischten Wohnraum zu schaffen. Die Initiative hat sich mit einem ausgearbeiteten Konzept bei der Stadt Berlin um das Grundstück beworben. Das entstandene Wohnquartier weist eine breite Mischung von Mieten – je nach Lage zwischen 8,62 Euro und 13,04 Euro pro m² auf. Natürlich darf man nicht außer Acht lassen, dass solche Genossenschaften auch immer ein gewisses Eigenkapital in das Projekt einbringen müssen. Im Falle des Projektes Möckernkiez lag dieser bei fast 1.000,00 Euro pro m². Das ist natürlich nicht wenig und erschwert den Ansatz, wirklich alle mitnehmen zu wollen. Oft wird dann aber ein Solidarausgleich vorgenommen, sodass die Menschen, die etwas mehr Kosten stemmen können, die Menschen mitnehmen, die die Anforderungen alleine nicht erfüllen können.

Koordinieren Sie einen solchen Solidarausgleich dann beratend oder machen die Beteiligten das unter sich aus?

Im Wesentlichen machen die Beteiligten das unter sich aus. Die GLS Bank wird in den unterschiedlichen Phasen angesprochen. Die meisten Gruppen kommen mit einer Idee und einem Grundstück auf uns zu, auf dem sie planen, Gebäude zu errichten und möchten von uns wissen, wie eine Finanzierung für ihr Vorhaben aussehen könnte. Sobald die groben Rahmendaten eines Projektes vorliegen, sprechen wir mit den Initiativen die Finanzierung durch und überprüfen, welche Eckparameter eingehalten werden müssen, damit das Projekt letztlich auch erfolgreich wird. Je nach Fall ziehen wir dann noch Partner aus unserem Netzwerk hinzu wie beispielsweise die Wohnbundberatung NRW oder Stiftungen, die im Bereich der Wohnprojektberatung tätig sind, wie die Stiftung trias oder die Stiftung Edith Maryon.

Kommt es vor, dass Wohnprojekte an Sie herantreten und Sie eine Unterstützung ablehnen müssen – weil beispielsweise der Gemeinwohlcharakter fehlt?

Nein. Die Gruppen, die an uns herantreten, kommen stets mit dem Anspruch, ein Gemeinschaftsprojekt zu sein, bei dem nicht das finanzielle Interesse im Vordergrund steht. Das sind oft Menschen im Rentenalter, die mit gemeinschaftlichen Wohnprojekten neue Wege suchen, um später selbstbestimmt leben zu können – etwa in Form von Mehrgenerationenwohnen. Themen wie beispielsweise das Wohnen im Alter spielen da einfach eine größere Rolle als der Eigentumsgedanke. Bei einer Genossenschaft ist es ja tatsächlich so, dass die erste Generation den finanziell höchsten Aufwand hat. Die Nutznießer sind diejenigen, die nach den ersten 20 bis 30 Jahren kommen, wenn das Projekt abbezahlt ist. So hat die zweite Generation den größten wirtschaftlichen Vorteil des Projektes.

Wie hat sich die Aktivität von Wohnprojekten in den letzten Jahren entwickelt?

Da, wo die Wohnungsnot am größten ist, entstehen natürlich die meisten Projekte. Das erleben wir derzeit in Hotspots wie Berlin und in München. Doch auch seitens der kommunalen Verwaltungen zeichnet sich ein Trend ab: Städte wollen bei der Grundstücksvergabe zunehmend neue Wege gehen und vergeben bestimmte Flächen explizit an gemeinschaftliche Wohnprojekte, um einen Mehrwert zu generieren. In den letzten fünf Jahren hat sich die Gesamtzahl gemeinschaftlicher Wohnprojekte mehr als verdoppelt. Das Thema ist mittlerweile in der Gesellschaft angekommen. Viele von den Projekten, die wir in der Vergangenheit begleitet haben, stehen heute beispielhaft für eine neue Art zu leben. Die Gemeinschaft Schloss Tempelhof bei Kressberg ist so ein Projekt, das sogar noch einen Schritt weiter geht. Da geht es nicht nur allein darum, gemeinsam zu wohnen, sondern um die Entwicklung einer gemeinschaftlichen Ökonomie.

Wie spiegelt sich das wider?

In dem Dorf, das mittlerweile aus rund 160 Bewohnern besteht, gibt es keine Transfergeldbezieher. Stattdessen trägt die Gemeinschaft bis zu zehn Menschen, die normalerweise Anspruch auf Hartz IV hätten, solidarisch mit. Des Weiteren betreibt die Dorfgemeinschaft ihre eigene ökologische Landwirtschaft, wodurch sie schon jetzt zu 70 Prozent Selbstversorgerin ist. Derzeit ist die Gemeinschaft außerdem dabei, eine eigene Schule zu errichten, in der die eigenen Kinder nach alternativen Lehrmethoden ausgebildet werden können. Auch Schloss Blumenthal in der Nähe von Augsburg in Bayern ist an dieser Stelle zu nennen. Dort betreibt die Wohngemeinschaft mittlerweile sogar ein eigenes Hotel, das durch den Umbau eines ehemaligen Altenheims entstanden ist. Es gibt dort eine Kirche, wo Hochzeiten stattfinden können. Und es ist auch so, dass die Gemeinschaft versucht, sich in der ökologischen Landwirtschaft soweit aufzustellen, dass sie sich möglichst weit selbst versorgen kann.

Und diese Entwicklungen verfolgt die GLS Bank dann auch mit?

Wir sind an bestimmten Punkten immer wieder involviert. Manchmal sind wir bereits in der Gründung dabei. Bei dem Projekt Schloss Tempelhof war die Gemeinschaft so stark, dass sie das ganze Objekt mit Eigenkapital erworben hat. Die GLS ist dann mit der Finanzierung eingetreten, als es darum ging, die gesamte Energieversorgung ökologisch umzustellen. Sie ist auch jetzt wieder mit an Bord, wo es darum geht, den Ausbau der Schule zu finanzieren. Mit jeder weiteren Entwicklung eines Projektes ist die GLS Bank auch bei der Finanzierung und darüber hinaus oft noch mit weiteren Instrumenten dabei. Die GLS Treuhand unterstützt derzeit beispielsweise eine Untersuchung in der Landwirtschaft dazu, wie sich der Boden verändert, wenn er vernünftig ökologisch bewirtschaftet wird, um einen Mehrwert zu erzielen.

Wieso messen Sie Gemeinschaftsprojekten eine derart besondere Bedeutung zu?

Der GLS Bank geht es darum, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Aus diesem Grund möchten wir Initiativen, die dafür die entsprechenden Impulse schaffen, die Möglichkeit geben, sich zu entfalten. Durch unsere Instrumente, die wir im Vergleich zu konventionellen Banken haben, können wir hier weiter gehen als andere. Eine konventionelle Bank würde derartige gemeinwohlorientierte Projekte möglicherweise gar nicht finanzieren, da sie mit dem kostendeckenden Begriff nicht umgehen kann. Eine konventionelle Bank wäre wahrscheinlich der Meinung, dass bei einer Immobilienbewirtschaftung immer auch ein Profit X rauskommen muss, damit das Risiko überhaupt tragbar ist. Das sehen wir bei der GLS Bank anders. Wenn wir ein Gemeinschaftsprojekt unterstützen, sind wir uns bewusst, dass am Ende eine schwarze Null rauskommt. Sollten Probleme wie beispielsweise Zinsänderungsrisiken auftreten, dann steht aber auch eine ganze Gemeinschaft hinter dem Projekt, die sich bewusst ist, dass sie die Mieten um 50 Cent erhöhen muss, um das Zinsgefüge tragen zu können. Wir wollen Menschen einfach die Möglichkeit geben, sich zu entwickeln und neue Wege gehen zu können und damit zeigen, dass es eine andere als nur die konventionelle Seite gibt.

Sie sprachen grade von Instrumenten, die die GLS Bank im Gegensatz zu anderen Banken hat. Was sind das für Instrumente?

Über die GLS Treuhand haben wir die Möglichkeit, uns mit Genossenschaftskapital direkt an den Projekten beteiligen zu können. Wenn wir derart von einem Projekt überzeugt sind, stellen wir Eigenkapital zur Verfügung, um langfristiger Partner dieses Projektes zu werden.
Im Genossenschaftsbereich haben wir auf diese Weise bereits mehrere Projekte mit umgesetzt. In Berlin wurde grade eine neue Genossenschaft gegründet, die langfristig 4.000 Wohnungen bauen möchte. Dort werden auch die KfW Tilgungszuschüsse und andere Vorteile in der Förderung genutzt, um später weiter bauen und auch bezahlbaren Wohnraum in der Masse herstellen zu können. Da gibt es wirklich viele schöne Initiativen. Ein anderes Instrument, das wir ganz frisch entwickelt haben, sind sogenannte Treuhanddarlehen. In diesem Fall haben wir soziale Investoren, die bereit sind, bei gewissen Projekten größere Risiken einzugehen als eine Bank und die bereit sind, sich mit einer Finanzierung nachrangig zu beteiligen oder Eigenkapital vorzufinanzieren.

Wie sehen Ihre Beratungsleistungen für Wohnprojekte aus und an welcher Stelle stehen diese vor besonderen Herausforderungen? Wohngemeinschaftsprojekte gelten ja oft auch gar nicht als kreditwürdig.

Unser Ansatz ist es nicht herauszufinden, wie es nicht geht, sondern wie es geht. Wir suchen stets nach Lösungen und Möglichkeiten. Das Eigenkapital ist natürlich in jedem Projekt ein wichtiges Thema und bei Wohnprojekten noch einmal anders als bei klassischen privaten Baufinanzierungen. Bei gemeinschaftlichen Wohnprojekten können wir nicht auf die persönlichen Bonitäten der Nutzer oder Bewohner zurückgreifen, sondern nur auf die Immobilie selbst. Aus diesem Grund finanzieren wir die Immobilie so, dass diese sich langfristig aus den Mieten tragen kann. In der Rechnung führt das dazu, dass in den meisten Projekten zwischen 25 und 30 % Eigenkapital mitgebracht werden muss. Um diese Hürde nehmen zu können, sind die Instrumente, die wir zusätzlich an der Hand haben, sehr wichtig. Auf diese Weise können wir Projekte unterstützen und ermöglichen, die andernfalls scheitern würden.

Neben privaten Wohnprojekten haben Sie wie bereits angesprochen auch viel mit Stiftungen zu tun. Nimmt die Arbeit mit Stiftungen einen großen Anteil Ihrer Arbeit ein?

Es ist nicht so, dass die Stiftungen einen Riesenanteil haben. Die Stiftungen, die wir im Wesentlichen betreuen, sind die Stiftung trias und die Stiftung Edith Maryon. Beide Stiftungen verfolgen ebenso wie wir den Ansatz, durch ihre Tätigkeit Projekte zu ermöglichen, denen eine Verwirklichung sonst nicht gelänge. Die Stiftung trias vergibt beispielsweise Erbbaurechte an Projekte. Zum einen, damit die Projektinitiatoren das Grundstück nicht kaufen müssen und zum anderen, damit die Ziele, die anfangs festgeschrieben wurden, langfristig gehalten werden können. Das Ziel ist es, dass so eine Immobilie nie wieder verkauft wird und auch nie wieder in den Spekulationszyklus gelangt. Auch die Stiftung Edith Maryon vergibt Erbbaurechte und geht sogar noch einen Schritt weiter: Sie kauft Projekte an, wo Gruppen noch nicht ganz vollständig sind oder sich vielleicht noch finden müssen und noch viele Fragen offen sind. Die Stiftung Edith Maryon kauft die Immobilie erst einmal an, klärt anschließend mit der Gruppe die Rechtsfragen und vergibt dann im Nachgang ein Erbbaurecht. Und dann ist sicherlich auch die Montag Stiftung zu nennen, mit der wir in dem Bereich der gemeinnützigen Quartiersprojekte zusammenarbeiten.

Indem Sie diese Wohnprojekte unterstützen, nehmen Sie im Grunde genommen Wohnbauland vom Markt und verhindern, dass es in einen renditegetriebenen Kreislauf gerät, oder?

Genau. Wir wollen verhindern, dass diese Spekulationsblase immer weiter getrieben wird und die meisten Projekte, die wir begleiten, sind langfristig dem Markt entzogen. Das ist auch ein Ziel, das mit dem Mietshäuser Syndikat verfolgt wird. Jede Immobilie, die über das Mietshäuser Syndikat gekauft wird, wurde dem Markt entzogen und wird nie wieder verkauft. Und genauso ist es mit unseren Genossenschaftsprojekten und anderen Initiativen auch.

Einen besonderen Fokus setzt die GLS Bank auch, ökologisches und nachhaltiges Bauen. Inwiefern ist ökologisches Bauen auch gemeinwohlorientiertes Bauen?

Die Ökologie spielt in allen unseren Projekten, die wir begleiten, eine große Rolle und geht glücklicherweise mit unserem Bestreben, sozialen Wohnraum zu schaffen, meist automatisch einher. Die Projekte, die wir begleiten, sind nämlich von ihrem Gedankengut immer soweit, dass sie sich neben dem reinen Wohnen auch mit dem Thema Ökologie auseinandersetzen oder noch weitgehender mit dem Thema Sharing. Wir können bei fast jedem Projekt davon ausgehen, dass es in welcher Form auch immer einen ökologischen Effekt mit sich bringt. Oft handelt es sich auch um Objekte, die im Rahmen der grauen Energiebetrachtung nicht abgerissen, sondern weitergenutzt werden und dadurch einen längeren Lebenszyklus erhalten. In Hannover haben wir ein Projekt des Mietshäuser Syndikats namens „Stadtteilleben“ begleitet: Dort wurde eine denkmalgeschützte Schule aus dem Jahr 1905 übernommen und in ein Wohnprojekt umgewandelt. Und so ähnlich verhält es sich mit den beiden Schloss-Projekten, die ich bereits erwähnt habe, auch. Es geht nicht darum, dass auf Teufel komm raus ökologische Baustoffe verwendet werden, sondern die Gesamtbilanz muss am Ende stimmig sein. Auf den richtigen Mittelweg kommt es an.

Vielen Dank für das bereichernde Gespräch.

Das Interview führte Marie Sammet

Fotonachweis: Gemeinschaft Schloss Tempelhof © GLS Bank


Benedikt Altrogge

ist seit über 25 Jahren Bankkaufmann, davon 18 Jahre im Finanzierungs-bereich für Firmen- und Immobilienkunden bei zwei Regionalbanken tätig. 2010 wechselte er zur GLS Bank in Bochum, um zwei Jahre später die Branchenkoordination für den Bereich Wohnen zu übernehmen. Seitdem berät er neugegründete Wohnprojekte, Stiftungen und soziale Investoren in Finanzierungsfragen. So setzt er sich für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum und die Eindämmung von Spekulation auf Mietwohnungen ein.

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