David Ruhkopf, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

„Größter Auswandererhafen Europas“, „größter Fischereihafen Europas“, „Stammsitz der weltgrößten Reederei“ – wenn man Wikipedia Glauben mag, dann beziehen sich sämtliche der vorgenannten Attribute auf das Gebiet, welches heute als Bremerhaven bezeichnet wird. Diese Superlative gehören jedoch schon längst der Vergangenheit an. Unter anderem aufgrund der Werftenkrise in den 80er Jahren, des Abzugs der amerikanischen Streitkräfte in den 90er Jahren sowie des Niedergangs der Fischerei geriet Bremerhaven immer tiefer in einen wirtschaftlichen Abwärtsstrudel. Einhergehend mit dem Verlust von Arbeitsplätzen schwand auch die Einwohnerzahl Bremerhavens dramatisch. Zwischen dem Höchststand von 148.931 Einwohnern (1968) und dem Tiefststand von 108.323 (2012) lagen nicht einmal 50 Jahre. Was jedoch geblieben ist, sind diverse Bauten, welche die Glanzzeit und den Bevölkerungsreichtum Bremerhavens bezeugen. Leider konnte und kann man auch anhand einiger dieser Gebäude den zwischenzeitlichen Niedergang Bremerhavens erkennen. So existierten zeitweise über 50 verwahrloste Immobilien im Stadtgebiet (Stand 2011), welche im Laufe der Zeit vornehmlich von ortsfremden Spekulanten erworben und dann als Kapitalanlage genutzt worden sind. Typisch für dieses Geschäftsmodell war, die Immobilien möglichst günstig zu kaufen, um dann mit Mieteinnahmen Gewinne zu erzielen. Notwendige Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten wurden von den Eigentümern selbstverständlich nicht durchgeführt.  Die verbliebenen Mieter in den Objekten suchten nach und nach das Weite und so standen dutzende Häuser komplett leer, zerfielen immer weiter und stellten u. a. aufgrund von Schädlingsbefall auch eine Gefahr für die umliegenden Immobilien und deren Verkehrswert dar.

Alarmiert durch die vorgenannten Gründe und den Umstand, dass die immer größer werdende Anzahl an verwahrlosten Immobilien in privater Hand den notwendigen Quartiersentwicklungen in den einzelnen Stadtteilen entgegenstand, griff die Seestadt Bremerhaven hier bereits im Juni 2009 auf Grundlage der §§ 24 ff. BauGB regulierend ein und es wurde das Vorkaufsortsgesetz (VkoG) beschlossen. Im Rahmen dieses Gesetzes wurden sogenannte Schrottimmobilien benannt, bei welchen sich die Stadt ein Vorkaufsrecht im Falle des Verkaufs einräumte. Dies hat zur Folge, dass die Stadt Bremerhaven die Möglichkeit wahrnehmen kann, in Kaufverträge über Immobilien einzusteigen, bei welchen aus bauordnungsrechtlicher und städtebaulicher Sicht dringender Handlungsbedarf besteht.

Ergänzend hierzu wurde die „Arbeitsgemeinschaft verwahrloste Immobilien“ ins Leben gerufen, welcher das Bauordnungsamt, die Stadtkasse, das Rechtsamt, ein externer Berater sowie die Seestadt Immobilien als Eigenbetrieb der Stadt Bremerhaven angehören. Diese kompetenzübergreifende Arbeitsgemeinschaft erarbeitet u. a. Konzepte für jede einzelne Schrottimmobilie und trägt so maßgeblich zur Reduzierung entsprechender Bauten bei. Eine besondere Rolle kommt hier dem externen Moderator zu, welcher Kontakt zu den Eigentümern der Immobilie oder den einzelnen Miteigentümern einer Wohnungseigentumsgemeinschaft aufnimmt (diese sind meist über die gesamte Bundesrepublik bzw. über deren Grenzen hinaus verteilt), Kaufangebote von diesen einholt und in Rücksprache mit den jeweiligen Gläubigern die Erteilung von Löschungsbewilligungen für die auf den Schrottimmobilien ruhenden Grundbuchrechte (z. B. Hypotheken, Grundschulden, etc.) vorbereitet.

Ein weiteres Instrument, um den leerstehenden und verwahrlosten Immobilien Herr zu werden, ergibt sich für die Stadt aus § 79 Abs. 2 der Bremischen Landesbauordnung (LBauOHB). Hiernach kann die zuständige Bauaufsichtsbehörde den Abbruch oder die Beseitigung der baulichen Anlage von den jeweiligen Eigentümern verlangen, soweit diese nicht genutzt wird und im Verfall begriffen ist. Eine Einschränkung dieser Befugnis existiert nur, wenn ein öffentliches oder schutzwürdiges privates Interesse an der Erhaltung der baulichen Anlage besteht. Nachteil der Regelung ist, dass dieses eigentlich scharfe Schwert nur genutzt werden kann, wenn durch den Verfall tatsächlich schon die Statik des Gebäudes gefährdet ist. Vorher ist es nur möglich, Sicherungsmaßnahmen für das Gebäude anzuordnen. Gerade unter Berücksichtigung der oben bereits angesprochenen stadtplanerischen Aspekte und der Gefahr, dass Schrottimmobilien über Jahre oder Jahrzehnte ungenutzt vor sich hingammeln, ohne das landesrechtliche Vorschriften dies unterbinden könnten, ist hier also ein Rückgriff und bundesrechtliche Normen unumgänglich.

Gem. §§ 179 Abs. 1, 177 Abs. 2, 3 S. 1 Baugesetzbuch (BauGB) können nämlich die Eigentümer der entsprechenden Immobilien zur Duldung der Beseitigung verpflichtet werden. Die vom Gesetz geforderten Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2, 3 S. 1 BauGB sind den Schrottimmobilien praktisch immanent. Wichtig ist hier jedoch, dass die soeben genannte Norm nicht vorsieht, den Eigentümern eigene Handlungspflichten aufzuerlegen. Der tatsächliche Abriss und die tatsächliche Entsorgung erfolgen durch die Stadt. Auch die hier anfallenden Kosten sind nicht von den Eigentümern, sondern von der Stadt zu tragen. Dies ist deshalb bemerkenswert, da beinah alle Grundstücke, auf welchen sich Schrottimmobilien befinden, durch deren Abriss und Entsorgung einen enormen Wertzuwachs erfahren. Ein durchaus übliches und beliebtes Geschäftsmodell war es daher in der Vergangenheit, günstig Grundstücke mit Schrottimmobilien zu erwerben und diese so weit verfallen zu lassen, bis die Stadt sich gezwungen sah, diese im Rahmen der vorgenannten Vorschrift zu beseitigen. Da dies für die Eigentümer kostenneutral erfolgte, konnten sie nach dem Abriss und der Entsorgung der Gebäude meist beträchtliche Gewinne durch den Verkauf der Grundstücke einfahren.

Erst im Jahr 2013 wurde dann auf gesetzgeberischer Seite nachgebessert und § 179 Abs. 4 wurde dem Gesetz hinzugefügt. Nunmehr sind die Beseitigungskosten der baulichen Anlage von den Eigentümern bis zur Höhe des durch die Beseitigung entstehenden Vermögensvorteils zu tragen. Der Kostenerstattungsbetrag kann durch Bescheid nach vollständiger oder teilweiser Beseitigung der Anlage geltend gemacht werden, wobei der Betrag als öffentliche Last auf dem Grundstück ruht.

Entschließt sich nun ein Interessent, eine der in § 1 VkoG gelisteten Schrottimmobilien zu erstehen, und macht die Stadt Bremerhaven von ihrem gesetzliche Vorkaufsrecht Gebrauch, bedeutet dies natürlich nicht, dass die Stadt dem Interessenten die Immobilie vorenthalten will. Vielmehr wird die Immobilie dann von der Stadt an den Interessenten weiterverkauft. Vertragsgegenstand ist dann neben dem eigentlichen Kauf der Immobilie (meist zu einem symbolischen Betrag) noch die Verpflichtung des Käufers zur Durchführung umfangreicher Sanierungsarbeiten, wobei das Sanierungsvolumen und konkrete Sanierungskonzept ebenfalls im Rahmen des notariellen Grundstückskaufvertrages festgelegt werden.

Insgesamt lässt sich der Kampf Bremerhavens gegen die Schrottimmobilien als Erfolg bezeichnen, da sich deren Anzahl von 50 auf nunmehr 16 reduziert hat (entsprechend § 1 VkoG, letzte Aktualisierung vom 20.03.2019).

Abschließend noch ein Wort der Warnung an Kaufinteressenten, welche beabsichtigten, nur eine oder einige Wohnungen einer größeren Wohnungseigentumsanlage zu kaufen. So verlockend die Idee ist, für ein paar tausend Euro eine Wohnung zu erwerben, diese dann für relativ kleines Geld zu sanieren und anschließend als Kapitalanlage zu nutzen oder aber mit Gewinn wieder zu verkaufen, so schwierig und langwierig kann sich die tatsächliche Umsetzung gestalten. Informieren Sie sich unbedingt vor Vertragsschluss einer Immobilie über die rechtlichen Voraussetzungen und die finanziellen Risiken, welche der Erwerb und die Sanierung einer Schrottimmobilie bergen. Andernfalls besteht die Gefahr, dass sich das vermeintliche Schnäppchen ins Gegenteil verkehrt und sich zu einer Kostenfalle entwickelt.

David Ruhkopf

ist seit 2012 Rechtsanwalt. Er ist seit 2013 wohnhaft in Bremerhaven und angestellt bei der Kanzlei Plöger & Ukat, bei der er seit 2017 als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht arbeitet. Er ist Mitglied im Bremischen Anwaltsvereins und im Anwaltsverein Bremerhaven – Wesermünde.