SABINE GEORGI: DIE EUROPÄISCHE STADT HAT LÄNGST NICHT AUSGEDIENT

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Die Corona-Pandemie hat Städte weltweit vor neue Herausforderungen gestellt. Inwiefern macht sich dies in europäischen Städten bemerkbar – und gibt es „Stadtstrukturen“, die sich als besonders nützlich in der Pandemie erwiesen haben?

Lassen Sie mich hierzu auf unsere gemeinsam mit der IREBS vor Kurzem veröffentlichte Studie verweisen, die sich mit der europäischen Stadt während und nach der Corona-Pandemie beschäftigt. Sie zeigt, dass sich viele Trends, die es bereits vor Corona gab, durch die Pandemie weiterentwickelt oder z. T. sogar an Tempo gewonnen haben. Das zeigt sich insbesondere am Einzelhandel: Vor der Pandemie waren es v. a. jüngere Generationen, die online einkaufen. Mit den Lockdowns stieg auch der Anteil der älteren Generationen, die den Onlinehandel nutzten. Infolgedessen wird die Kaufkraft vor Ort langfristig schneller abnehmen als ursprünglich erwartet. Das bedeutet auch, dass die prognostizierte Übergangszeit, in der zukunftsfähige Konzepte für die Innenstädte erprobt werden können, massiv verkürzt worden ist. Die Problematik Einzelhandel vs. Onlinehandel ist sicherlich nicht neu, wurde durch Corona aber beschleunigt. Ein lokalzentriertes Angebot einer Stadt hat es heutzutage schwerer. Online-Shopping ist nicht ortsgebunden. Alles was es braucht, ist eine Internetverbindung.

Allerdings zeigt unsere Studie auch, dass Städte in Bezug auf soziale Interaktionen den ländlichen Gegenden voraus sind. Dieser Vorteil ergibt sich aus der historisch gewachsenen Struktur der europäischen Stadt. Diese weist keine scharfe Funktionstrennung auf: Quartiere bieten sowohl Arbeitsplätze, Wohnraum sowie Einkaufs- und Freizeitangebote – und das in hoher Dichte. Diese strukturelle Eigenschaft förderte bereits vor der Pandemie soziale Interaktionen und wird es auch nach Corona weiterhin tun. Allerdings ist ein Ausbau der städtischen Interaktionsräume unerlässlich, um in den Innenstädten alternative Orte zu schaffen, die abgesehen vom schrumpfenden Einzelhandel neue Anziehungskraft entfalten. Hierfür bietet ein gemischtes Nutzungsangebot optimale Bedingungen, für die der Retail-Sektor wichtige Impulse geben kann. Nehmen wir z. B. das Konzept eines Shoppingcenters: gemischte Nutzung und eine Einzelhandelsgemeinschaft, die von Frequenzbringern profitiert. Finden wir eine Möglichkeit, diese Idee auch auf die anderen Nutzungen innerhalb der Quartiere zu übertragen, könnte dies unsere Städte weiter stärken.

In welchen weiteren Assetklassen wird die Pandemie außerdem ein Umdenken hervorrufen?

Ich denke unsere Wahrnehmung des Wohnens hat sich ebenfalls massiv verändert: Aufgrund des flächendeckenden Homeoffice waren und sind noch immer viele Menschen über längere Zeiträume Zuhause. Infolgedessen ist nicht nur das Bewusstsein für das Wohnumfeld gewachsen, sondern auch der Wunsch nach räumlicher bzw. geographischer Veränderung. Allerdings sind weder die bereits vor der Pandemie steigenden Immobilienpreise gesunken noch der Bedarf an zusätzlichem Wohnraum. Um die weitere Zersiedlung der Städte zu vermeiden, sollte daher die städtische Nachverdichtung priorisiert werden. An den Stadträndern gilt es wiederum, die dort entstehenden Quartiere sinnvoll zu entwickeln, sprich z. B. nicht nur zweigeschossig zu bauen.

Das Thema Homeoffice beeinflusst auch den Markt der Büroimmobilien: 78 % der Befragten denken, dass es zukünftig keinen festen Arbeitsplatz mehr braucht. Wir gehen davon aus, dass wir nach der Pandemie vielfältige Alternativen sehen werden: von Mitarbeitenden, die wieder im Büro arbeiten bis hin zu flexiblen Lösungen außerhalb der üblichen statischen Büro-Modelle. Co-Working-Spaces werden hier sicherlich gute Alternativen anbieten. Auch wenn wir gegenwärtig noch keine konkreten Aussagen zur Entwicklung des Büromarktes geben können, denken wir nicht, dass alle Büros verschwinden werden. Vermutlich werden sich Laufzeiten von Mietverträgen und der Bedarf an Büroflächen verändern. Eine One-fits-all-Lösung wird es aber nicht geben.

Brauchen Städte also auch neue Nutzungskonzepte für Bestandsimmobilien?

In der Tat – darin sehen auch die Befragungsteilnehmerinnen und -teilnehmer der Studie eine der größten Herausforderungen. Eine Idee, die wir in die Veröffentlichung aufgenommen haben, kommt von Frau Prof. Dr.-Ing. Silke Weidner, Leiterin des Instituts für Stadtplanung an der BTU Cottbus-Senftenberg. Sie verbindet das Thema Nachverdichtung mit der Nutzung von Bestandsgebäuden. Ihrer Idee folgend könnten bestehende Gebäude, die z. B. im Erdgeschoss über Einzelhandelsflächen verfügen, und in den Obergeschossen Wohnraum und Büronutzung erfahren um ein weiteres Wohngeschoss ergänzt werden. Dadurch würden nicht nur zusätzliche Wohnungen entstehen, sondern gleichzeitig die eventuell verminderten Einnahmen durch den (fehlenden) Einzelhandel im Erdgeschoss oder ungenutzte Büroflächen kompensiert werden. Gleichzeitig beobachten wir bereits die Vermischung verschiedener Assetklassen: Wohngebäude werden immer öfter mit Co-Working-Spaces oder Gastronomie kombiniert. Diese flexible Nutzung von Immobilien kann Teil der Lösung für lebenswertere Innenstädte sein. Voraussetzung hierfür ist, dass die Gebäude über die entsprechenden architektonischen Strukturen für solche Nutzungskonzepte verfügen: i. d. R. sind das z. B. Gründerzeitbauten, die aufgrund ihrer Grundrisse unterschiedliche Nutzungen zulassen. Darüber hinaus muss auch das Bau- und Planungsrecht flexible und kurzfristige Nutzungen – von A nach B zu C – ermöglichen.

Ist Flexibilität letztlich der Schlüssel zu resilienteren Städten?

Unbedingt. In der (Weiter-) Entwicklung unserer Städte lernen wir nie aus. Auch nach Abschluss der Studie können wir keine eindeutigen Prognosen über die Städte der Zukunft treffen, und keine Quoten festlegen, wie viel Prozent Wohn-, Arbeitsflächen etc. wir in Quartieren brauchen. Insofern muss auch unser Mindset flexibel bleiben.

Und inwiefern können digitale Maßnahmen Resilienz fördern?

Die Frage ist, was Digitalisierung zur Gestaltung unserer Städte beitragen kann. Wir sehen großes Potenzial für die Stärkung bestehender Städtenetzwerke und der Neubildung solcher. Diese wiederum können zur Weiterentwicklung neuer Stadtkonzepte beitragen. Weitere Themen sind Smart City und smarte Quartiere: Hier können digitale Tools z. B. für neue Mobilitäts- oder Sharing-Konzepte sowie integrierte Quartiers-Apps entwickelt werden und die smarten Strukturen in den Städten vorantreiben. Dazu braucht es aber eine verbesserte Infrastruktur in Deutschland. Zweifelsohne sind digitale Maßnahmen aber kein Allheilmittel, um Städte zukunftsfähig zu machen. Bei der Stadtgestaltung sind es letztlich immer die Menschen und der menschliche Maßstab, die im Mittelpunkt stehen müssen. Die Digitalisierung muss diesem Ziel dienen.

Welche Ziele sollten sich Städte für die Zukunft setzen?

Verdichtung innerhalb der Städte, auch in die Horizontale, ansonsten können wir dem Klimawandel nicht begegnen. Hinzukommt o. g. Umnutzung von Bestand – und das in Form von vielfältigen und flexiblen Nutzungen. Dies gilt auch für den öffentlichen Raum: Hier brauchen wir mehr Kreativität! Warum nicht eine Marktfläche abends als Sportfläche nutzen? Ich denke der Schlüssel liegt darin, gemeinsam neue Ideen und Lösungen zu entwickeln von denen alle profitieren.

Das ist ein schöner Abschluss! Ich danke Ihnen für das anregende Gespräch.

 


Sabine Georgi

ist Executive Director beim Urban Land Institute für die DACH-Region (Deutschland, Österreich, Schweiz). Die studierte Diplom-Betriebswirtin (BA Immobilienwirtschaft) und Certified Real Estate Investment Analyst ist seit nunmehr 25 Jahren in der Immobilienwirtschaft tätig. Sie arbeitete als Country Managerin bei der RICS; beim ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss als Abteilungsleiterin Immobilien- und Finanzmärkte sowie als Referentin. Zuvor beriet sie bei der Unternehmensberatung BBT Group Unternehmen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft und leitete den Marketingbereich.

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