ACHIM JUDT: EINE EINMALIGE CHANCE

Nach Abzug der Amerikaner im Jahr 2011 wurde in relativ kurzer Zeit eine Zukunftsvision für und von Mannheim entworfen – an eine wachsende Stadt dachte zu dieser Zeit noch keiner. Wie ist es Ihnen trotzdem gelungen, eine erfolgreiche Strategie zu entwerfen?

Als die Amerikaner abgezogen waren, gab es beide Lager – diejenigen, die sagten, die 500 ha freigewordene Fläche brauchen wir nicht, und diejenigen, die schon damals das Potenzial für Mannheim darin erkannten. Was uns ebenfalls in die Karten gespielt hat, war der Umstand, dass die Turley-Kaserne bereits 2007 schon einmal an einen privaten Investor verkauft worden war, der sie jedoch kurze Zeit später an die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) zurückgab. 2012 bestand dann seitens der BImA die sogenannte ‚Erstzugriffsoption‘ für Kommunen. Unser Oberbürgermeister sprach sich letztlich dafür aus, die Entwicklung derart großer Teilflächen als Stadt aktiv mit zu begleiten und in eigener Hand zu belassen. Dass wir dies nicht innerhalb unserer klassischen Verwaltungsstruktur bewerkstelligen konnten, war uns von vornherein klar. Darüber hinaus legten wir das Ziel der „schwarzen Null“ fest, d. h. mit dem Ertrag aus den Grundstücksverkäufen sollte die gesamte Entwicklung getragen werden. Auf diese Weise wollten wir vermeiden, dass der städtische Haushalt belastet wird. Darüber hinaus verankerten wir in unseren Köpfen das „ideelle Ziel“, mit der Entwicklung der Konversionsflächen einen Mehrwert für Mannheim schaffen zu wollen – sei es im sozialen, kulturellen oder ökologischen Bereich. Um den Prozess verantwortungsvoll begleiten zu können, wurde schließlich die MWSP als städtische Entwicklungsgesellschaft gegründet, die von Beginn an flexibler agieren konnte als eine städtische Verwaltung.,

Konnten die MWSP während der Entwicklung ihrer Strategie auf Vorbilder zurückgreifen, die diesen Prozess vielleicht schon erfolgreich hinter sich gebracht hatten?

Glücklicherweise ja. Wir konnten uns vergleichbare Konversionsprojekte, wie z. B. in Trier ansehen. Der Sprung ins kalte Wasser resultiert ganz automatisch in der Suche nach „Vorbildern“ und der Analyse, was sich bereits bewährt hat und daher adaptiert werden kann und welche Punkte tunlichst zu vermeiden sind. Mittlerweile werden auch wir von anderen Kommunen als ‚Ratgeber‘ konsultiert. Erst kürzlich hatten wir z. B. Potsdam und Regensburg zu Besuch. Dieser Austausch befruchtet uns gegenseitig. Auf kommunaler Ebene haben wir uns angewöhnt, alle anderthalb Jahre eine Exkursion in andere europäische Städte zu veranstalten, um uns ansehen zu können, wie unsere Nachbarländer vergleichbare Aufgaben bewerkstelligen. Zuletzt waren wir in Rotterdam, Wien und Bordeaux. Nun steht Kopenhagen auf dem Programm. Was wir v. a. mitgenommen haben ist, dass in allen anderen europäischen Ländern Dinge funktionieren, die hier in Deutschland angeblich nicht möglich sind. An dieser Stelle wünsche ich mir eine Veränderung seitens der Politik und auch seitens unserer Gesellschaft in Richtung überarbeiteter, rechtlicher Rahmenbedingungen und innovativer Vorstellungskraft. Stadtentwicklung hat viel mit „Wollen“ zu tun – daran müssen wir hier in Deutschland noch arbeiten.

Könnte die Stadt Mannheim an dieser Stelle nicht als Pionier mutig voranschreiten und ein Exempel im Kleinen statuieren – frei nach dem Motto „Wir ziehen das jetzt durch und im Nachgang werdet ihr uns dankbar sein“?

Grundsätzlich haben wir seit 2012 schon viel erreicht. Das ist nicht zuletzt der Tatsache geschuldet, dass wir mit einer Art ‚ambitioniertem Pragmatismus‘ gestartet sind. Ab einem bestimmten Zeitpunkt verstand man in der Stadt unsere eher unerwartete Strategie, unsere Vorhaben und Ideen. Und in den Köpfen kam an: Konversion funktioniert tatsächlich. Wir haben daraufhin tolle positive Rückmeldungen erhalten. Heute geht die MWSP gemeinsam mit der Verwaltung in Mannheim einen eher konventionelleren Weg. Im Nachhinein denke ich, dass auch die ausgeprägte Bürgerbeteiligung diese ungewöhnliche Vorgehensweise legitimiert hat. In früheren Zeiten hätte nur die Frage im Mittelpunkt gestanden, was die Stadt ‚braucht‘ und weniger, was denn theoretisch alles möglich wäre.

Apropos Bürgerbeteiligung: Wie wurden die Ergebnisse aus diesem Prozess denn dokumentiert und für künftige Entwicklungsmaßnahmen als Grundlage festgehalten?

Wir nennen dies unseren Weißbuchprozess. Was die Stadt braucht, ist eine klassische Stadtplanungsaufgabe, auf die Ausschreibungen von Wettbewerben etc. folgen. Unsere Überlegung war, dass sich – aufgrund der Größe der freiwerdenden Fläche – Mannheim sozusagen komplett neu erfinden muss. Im Mittelpunkt stand also nicht mehr die Frage, was die Stadt braucht, sondern was sie will. In diesem Kontext haben wir die Mannheimer dazu aufgerufen, ihre Ideen und Wünsche zu äußern: Vom Golfplatz bis hin zum Männerspielplatz war alles dabei. Insgesamt gingen rund 1.000 Ideen ein, die sortiert und kategorisiert wurden. Aus diesem Pool hat man für das Weißbuch einen sogenannten Masterplan entwickelt, den der Gemeinderat verabschiedete und der stetig weiterentwickelt wurde. Am Ende des Prozesses hatten wir dann vier Weißbücher. In ihnen ist z. B. auch die Idee der BuGa verankert sowie viele weitere Ideen. Heute sind diese Weißbücher v. a. an den Stellen nützlich, an denen wir Planungen oder Maßnahmen legitimieren müssen. In solchen Fällen berufen wir uns auf die Dokumentation innerhalb der Weißbücher.

Wie gewähren Sie, dass sich die Entwicklungen auf den Konversionsflächen aus architektonischer bzw. städtebaulicher Sicht erstens nicht zu stark ähneln und zweitens auch nicht zu stark durchgeplant wirken?

Der Bestand hilft uns, dass genau das nicht passiert. Auf Turley steht z. B. der Kaiser-Wilhelm-Gebäudebestand unter Denkmalschutz und hier auf Franklin haben wir es uns zur Aufgabe gemacht, die Historie des Ortes nicht zu verleugnen, sondern bestimmte Strukturen zu erhalten und aus ihnen einen neuen, aber ganz eigenen Charakter zu entwickeln. Auf Franklin erhalten wir die Grundschule, die Kirche, die künftig – wie im Mittelalter – zum Mittelpunkt des Quartiers wird, sowie die Sports Arena, die ohnehin in Mannheim ein Ort hoher Emotionalität ist. Darüber hinaus haben wir es jedem Investor zur Auflage gemacht, jeweils einen Altbestand zu erhalten. Dadurch haben wir die Gefahr der Sterilität überwunden und erhalten gleichzeitig auch ein Stück historische Identität.

Wie stellen Sie sicher, dass sich die neuen Flächen als Stadtteile in den Gesamtkontext Mannheim integrieren, ohne dass sie als „elitäre Schollen“ wahrgenommen werden?

Das können wir im Endeffekt erst beurteilen, wenn der gesamte Entwicklungsprozess abgeschlossen ist. Von Beginn an war es unser Ziel, diese Flächen wieder der Bevölkerung zurückzugeben und das ‚echte Leben‘ zurückzubringen. Dazu gehören auch bereits o. g. Veranstaltungsformate sowie unser Autokino, der Main-Lauf, verschiedene Feste sowie ungewöhnliche Formate wie z. B. Cross-Golf. Durch bestimmte Zwischennutzungen vereinzelter Gebäude entsteht auch direkt Leben auf den Flächen. Ich denke, diese Maßnahmen helfen, die Flächen nicht als Enklaven wahrzunehmen, hinter deren Bauzäunen etwas passiert, was für die Ur-Mannheimer nicht zugänglich ist. Darüber hinaus beobachten wir, dass auch viele Mannheimer z. B. hier nach Franklin ziehen, sprich die Fläche wird auch von Einheimischen angenommen, sodass keine Kluft zwischen ihnen und Zugezogenen entsteht. Wir werden sehen ob und hoffen, dass uns der Mix von Lebensstilen, Kulturen, Alter etc. gelingen wird.

Denken Sie, Sie können diese Entwicklung beeinflussen?

Natürlich – neben den Festlegungen zum sozial geförderten Wohnungsbau haben wir auch festgelegt, dass jeder Investor seinen Beitrag zur Gebietsqualität leisten muss. Hier stehen fünf Dimensionen im Vordergrund: einmal der Bereich Städtebau/Architektur, der soziale Bereich, die Bereiche Inklusion und Energie sowie der Bereich Freiraum. Die Leistungsbewertung in den jeweiligen Bereichen erfolgt über ein Punktesystem. Grundsätzlich gilt, dass man nicht in allen Bereichen „top“ sein muss. Allerdings schließen wir keine Kaufverträge mit potenziellen Investoren ab, die in keinem der Bereiche Punkte vorweisen können. Zusätzlich hierzu haben wir für Franklin ein eigenes Beratungsgremium gegründet, das einem Gestaltungsbeirat ähnelt. Dieses Gremium prüft jedes Bauvorhaben bzw. jede Planung auf seine architektonische und inhaltliche Qualität. Erst nach Erteilung der Freigabe seitens des Gremiums kommt dann der Kaufvertrag zustande.

Zurück zur Praxis: Die ersten Bewohner sind bereits nach Franklin gezogen und leben nun auf der Baustelle. Diesen Kompromiss gehen beide Seiten – also Sie und die Bewohner – ein. Ist diese Situation dennoch problematisch?

Grundsätzlich ist es wichtig, dass alle Bewohner im Vorhinein über die Gegebenheiten vor Ort und auch während des Prozesses informiert werden. Darum kümmern wir uns explizit. Natürlich gibt es immer Reibereien, auf keiner Baustelle läuft alles rund. Unser größtes Problem ist der Verkehr: Entweder fahren die Menschen zu schnell oder sie halten sich nicht an die vorgegebenen Wegeführungen. Solche Themen sind jedoch nicht ungewöhnlich. Im Großen und Ganzen sind die Bewohner trotz Baustelle sehr zufrieden. Was ich mir wünsche, ist den Bewohnern noch öfter einen Teil Normalität schenken zu können. Momentan gibt es auf Franklin noch kein gastronomisches Angebot, daher wäre z.B. eine Pop-Up-Bar toll.

Gibt es denn auch eine punktuelle Anlaufstelle für Fragen oder Kritik seitens der Bewohner?

Ja – wir haben hierzu extra ein Aufsiedlungsmanagement gegründet: Zwei Mitarbeiter der MWSP kümmern sich vor Ort um die Belange der Bewohner und organisieren bestimmte Veranstaltungsformate. An dieses Aufsiedlungsmanagement müssen übrigens auch die Investoren einen monatlichen Beitrag zahlen.

Ist es eigentlich langfristiges Ziel, dass die MWSP künftig einmal alle Konversionsflächen in ihren Besitz nimmt, und gibt es Pläne für die Zeit nach „Abschluss“ der Konversion?

Das war und ist grundsätzlich unser Ziel und hierzu wurde die MWSP schließlich gegründet. Mittlerweile kümmern wir uns jedoch auch um andere Bereiche wie die Lokale Stadterneuerung (LOS). Daher spreche ich nicht (mehr) gerne von der MWSP als ausschließliche Konversions- oder gar Projektgesellschaft, sondern lieber von einer Entwicklungsgesellschaft. Konversion findet nicht nur auf den ehemaligen Militärflächen statt, sondern z. B. auch im Hafen. Hier werden wir noch viele Jahrzehnte mit beschäftigt sein – sowohl in aktiver als auch in beratender Funktion.

Wie begegnen denn die Mannheimer dem Prozess? Seitens MWSP ist das Ziel klar: Historische Identität bewahren und neue Identität stiften. Wird dieses Ziel denn auch so an- und wahrgenommen? Verbindet der Mannheimer etwas mit den Flächen?

Ich denke schon. Diese Flächen haben emotionalisiert: durch Musik, Sport, Feste, z. T. durch Produkte der Amerikaner. Daneben waren die Amerikaner auch Arbeitgeber, sodass nach ihrem Abzug viele Mannheimer ihren Arbeitsplatz verloren haben. Und, nicht zu vergessen: Es gab viele Beziehungen zwischen amerikanischen GIs und Mannheimerinnen. Alles in allem überwiegen positive Erinnerungen. Das Bewusstsein, dass wir den Mannheimern mit den Flächen etwas zurückgeben, entwickelt sich nach und nach. Gutes Beispiel ist die kürzlich erfolgte Eröffnung des Taylor-Parks, dem viele – vor allem Vogelstanger – zunächst kritisch gegenüberstanden und nun ganz begeistert sind. Den Mannheimern wird langsam bewusst, dass wir unsere Versprechen step by step umsetzen. Wir verkaufen nicht einfach die frei gewordenen Grundstücke, sondern schaffen einen Mehrwert für die Mannheimer.

Gibt es daneben denn auch klar formulierte Ängste seitens der Bürgerschaft zu geplanten Vorhaben?

Ängste und Sorgen gibt es bei solchen Bauvorhaben immer. Uns betrifft v. a. die Baukonjunktur: Einerseits sind die Kosten enorm angestiegen und andererseits existiert ein extremer Kapazitätenmangel. Hierdurch kommt es zwangsläufig zu zeitlichen Verzögerungen, die wir nicht beeinflussen können. Vor dem Hintergrund, dass wir einige Teile bereits 2023 fertigstellen wollen, bereitet uns das natürlich Sorgen. Dasselbe gilt für die Bundesgartenschau: Unser Zeitplan ist bereits unter ‚normalen Bedingungen‘ sehr ambitioniert. Trotz alledem: Was wir bisher schon alles geschafft haben, lässt uns zuversichtlich in die Zukunft schauen. Ich persönlich freue mich sehr, diese einzigartige Entwicklung hier in Mannheim miterleben zu können.

Das ist ein schönes Schlusswort. Vielen Dank für diesen interessanten Einblick.   

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ACHIM JUDT

war nach seinem erfolgreichen Abschluss des Studiums der Architektur im Jahr 1995 in Darmstadt zunächst in Architekturbüros tätig. Ab 2001 übernahm er schließlich leitende Positionen bei der VOLKSWOHNUNG GmbH in Karlsruhe, wo er bis 2012 arbeitete. Seit 2012 ist er bei der MWS Projektentwicklungsgesellschaft mbH in Mannheim tätig. Nächst als Prokurist und seit 2017 als Geschäftsführer.

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© (3) Andreas Henn

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